In veruit de meeste lokale en regionale woningmarkten is het voor starters moeilijk een passende, betaalbare koopwoning te vinden. Gevolgen hiervan zijn: de vraag naar huurwoningen neemt toe, zittende huurders stromen niet door, en jonge koopstarters blijven noodgedwongen langer thuis of op een studentenkamer wonen. De Corporatie Starterslening reikt corporaties een beproefd en handzaam instrument aan om deze potentiële kopersgroep te bedienen. De Corporatie Starterslening geeft als welkom neveneffect een impuls aan de noodzakelijke doorstroming in de woningmarkt. De Corporatie Starterslening brengt ook andere corporatiedoelstellingen dichterbij, zoals het vergroten van de differentiatie in de woningvoorraad of het genereren van middelen voor investeringen door een snellere afzet van koopwoningen.
Sterke combinaties
Verschillende woningcorporaties hanteren speciale koopregelingen voor zittende huurders, zoals Koopgarant of Slimmer Kopen. Deze regelingen laten zich eenvoudig met de Corporatie Starterslening combineren, zolang dit geen belemmering is voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie. Voor kopers komen maandlasten in beeld die nog maar de helft zijn van de maandlasten bij reguliere aankoop. Die aantrekkelijk lage maandlasten concurreren dus met de gangbare huurprijzen.
Afgestemd op draagkracht
De Corporatie Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Woningcorporaties kunnen met SVn een overeenkomst aangaan om deze lening via SVn aan te bieden als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. De Corporatie Starterslening is in principe de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. De Corporatie Starterslening is afgestemd op de financiële draagkracht van de koper en beweegt mee met het inkomen.
Voor veel koopstarters is het inkomen niet voldoende om het aankoopbedrag van de woning en de bijkomende kosten te financieren. Dit lukt wel als de top (tot maximaal 20%) van de benodigde hypotheek bij aanvang renteloos en aflossingsvrij is. Naar verwachting groeit het inkomen dusdanig dat de koper na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan gaan betalen. Dit begint na drie jaar. Als de koper na een inkomenstoets bij SVn aantoont dat hij de nieuwe maandlast op dat moment niet (geheel) kan voldoen, blijft de maandlast van de Corporatie Starterslening (deels) renteloos en aflossingsvrij. De volgende hertoetsmomenten zijn na 6, 10 en 15 jaar. Alleen indien de aanvrager na een toetsmoment voor een aangepaste maandtermijn in aanmerking is gekomen, kan deze op het daaropvolgende toetsmoment ook een hertoets aanvragen. Is na 15 jaar het inkomen onvoldoende gestegen om rente en aflossing over de volledige Corporatie Starterslening te betalen, dan blijft de dan geldende maandtermijn van kracht. Bij voldoende inkomensgroei kan de koper ook overwegen de Corporatie Starterslening onder te brengen in de eerste hypotheek. Aantrekkelijk als daar een lagere rente tegenover staat. De Corporatie Starterslening kan altijd vervroegd en boetevrij worden afgelost. In de praktijk komt dit opvallend vaak voor.
Revolverend corporatiefonds
Corporaties die de Starterslening willen aanbieden sluiten met SVn een samenwerkingsovereenkomst. SVn opent vervolgens een revolverend corporatiefonds op naam, bijvoorbeeld; “Startersfonds Woningcorporatie Woongenot”.
Woningcorporatie Woongenot zorgt dat er minimaal € 50.000,- onafgebroken op haar rekening bij SVn staat. Zij ontvangt van SVn het zogenaamde Corporatie Starterspakket (volledige documentatie over de Corporatie Starterslening, aanvraagformulieren en hulp bij de communicatie met aspirant-kopers). Woningcorporatie Woongenot bepaalt zelf voor welke woningen zij een Corporatie Starterslening aanbiedt. Zij stelt per project een adreslijst van woningen samen die met de Corporatie Starterslening verkocht worden. De kandidaat-koper vraagt de Corporatie Starterslening aan bij Woningcorporatie Woongenot of bij een makelaar. SVn gaat op basis van de adreslijst na of zij de aanvraag in behandeling kan nemen. Komt de kandidaat-koper in aanmerking voor de lening, dan verzorgt SVn én de volledige afhandeling van de aanvraag én de uitgifte van de Corporatie Starterslening aan de koper. SVn betaalt de notaris het bedrag van de Corporatie Starterslening uit. De notaris regelt de transportakte, het passeren van de eerste hypotheek en de Corporatie Starterslening. Na het passeren maakt de notaris de koopsom minus de Corporatie Starterslening over aan Woningcorporatie Woongenot. Het Startersleningdeel van de koopsom boekt de notaris terug naar Startersfonds Woningcorporatie Woongenot bij SVn. Daardoor hoeft Woningcorporatie Woongenot slechts een beperkte hoeveelheid geld in haar fonds bij SVn te storten. Een paar ton is in veel gevallen voldoende. De verstrekte Corporatie Starterslening vloeit na verloop van tijd terug in Startersfonds Woningcorporatie Woongenot, want ontvangers van de Corporatie Starterslening gaan in principe na drie jaar een marktconform maandbedrag betalen of lossen hun lening vervroegd en boetevrij af. Woningcorporatie Woongenot is vrij om het geld duurzaam voor dit doel te gebruiken door het terugbetaalde geld van eerdere leningen opnieuw als Corporatie Startersleningen uit te zetten. Startersfonds Woningcorporatie Woongenot is dan ook een revolverend fonds.
SVn verzorgt het volledige leningen- en fondsbeheer; daar heeft Woningcorporatie Woongenot geen omkijken naar. Over het totaal in Corporatie Startersleningen uitgezette bedrag per 31 december betaalt Woningcorporatie Woongenot een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis.
Algemene voorwaarden
De Corporatie Starterslening kent een aantal algemene voorwaarden:
- De Corporatie Starterslening wordt alleen verstrekt bij een eerste hypotheek onder Nationale Hypotheek Garantie.
- Combineren van de Corporatie Starterslening met de ‘koopsubsidie’ BEW-Plus is niet mogelijk.
- De Corporatie Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar.
- De Corporatie Starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning.
- Woningcorporaties bepalen zelf voor welke projecten en doelgroepen zij de Corporatie Starterslening aanbieden. Ook bepaalt de woningcorporatie de maximaal te financieren aankoopprijs en of de koper meerwerk of verbeterkosten kan meefinancieren.
- Woningcorporaties kunnen geen gebruik maken van het landelijke VROM Startersfonds.
De Alliantie
Woningcorporatie de Alliantie heeft een samenwerkingsovereenkomst met SVn. De Alliantie wil het kopen van een eigen huis voor zoveel mogelijk mensen mogelijk maken. Dat doet ze door het verstrekken van de Corporatie Starterslening. Huurders die anders niet zouden kunnen kopen, kunnen door deze lening toch eigenaar worden van hun huurwoning. Op dit moment zet de Alliantie de Corporatie Starterslening alleen in bij bestaande bouw.
De Alliantie
Volksbelang Made
Woningstichting Volksbelang Made is de tweede corporatie die een samenwerkingsovereenkomst heeft met SVn. Volksbelang Made beheert 1900 verhuureenheden in de West-Brabantse gemeenten Drimmelen en Moerdijk (de kernen Made, Drimmelen, Terheijden, Wagenberg en Langeweg). Zij gaat ongeveer 120 woningen uit haar huurbestand te koop aanbieden aan de huidige huurders. Bewoners die de woning niet geheel op eigen kracht kunnen financieren, krijgen een Corporatie Starterslening aangeboden.
Volksbelang Made
Ymere
Woningcoporatie Ymere heeft een samenwerkingsovereenkomst met SVn. Ymere wil het kopen van een eigen woning voor meer huidige huurders mogelijk maken. Zij biedt daarom een geselecteerd deel van haar woningbezit te koop aan, aan huidige huurders. Die huurders krijgen de mogelijkheid om hun woning met de Corporatie Starterslening te kopen. Op dit moment zet Ymere de Corporatie Starterslening alleen in bij bestaande bouw.
Ymere
Woningstichting Goed Wonen
Woningstichting Goed Wonen heeft een samenwerkingsovereenkomst met SVn. Woningstichting Goed Wonen heeft zich aangesloten bij SVn zodat huurders van Goed Wonen de mogelijkheid krijgen gebruik te kunnen maken van de Corporatie Starterslening, indien hun huurwoning verkocht wordt. Goed Wonen zet de Starterslening in voor alle bestaande voormalige huurwoningen en nieuwbouw woningen die als starterskoopwoning zijn aangemerkt.
Goed Wonen